- 土融彰化員林土融
- 銀行房屋二胎免費估貸
- 房貸2胎銀行缺錢急用哪裡借錢
- 建地貸款台北南港建地貸款
二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,請洽0975-751798
農地貸款 土地貸款成數 土地貸款利率 土地貸款試算 土地貸款年限 土地貸款利息,請洽0975-751798
二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798
建地貸款成數 買建地貸款 自地自建貸款 建地貸款銀行,請洽0975-751798
一胎土地融資金額：13.6億元(16億元(假設)8成5)
年利率8％
還息不還本
每月應繳金額：907萬元(0.67％)
開辦費1％1360萬元
限公司法人
(綁約3個月)
車貸利率,車貸試算,車貸銀行,車貸條件,車貸遲繳,車貸利息,請洽0975-751798
信貸利率,個人信貸,小額信貸,信貸試算,信貸銀行,信貸條件,信貸比較,請洽0975-751798
房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
http://bossbank.com.tw/
房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬
全省農地建地個人貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元
公司信貸五千萬7天速撥 (三5)
建地年息8%
房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%
朝陽大悅城從2012年開始調整，逐漸引進瞭100多傢的品牌，客流量也是不斷增長的。在2013年，已經正式超過中糧集團一直引以為豪的西單大悅城的客流量和單日營業額，給整個市場帶來瞭耳目一新的感覺。
我們非常有幸，這十年是跟中國的商業地產市場一起成長起來的。在2003年，
第二個部分，我給大傢介紹一下中國商業地產的投資價值。首先跟大傢分享一個盈石集團研究中心研發的盈石矩陣。大傢都在談新型的城鎮化，中國的20大城市到底如何排名。我們用瞭兩個指標，縱軸是城鎮化率。在我們監測的20大城市中，城鎮化率有一條平均線，基本上是在47.9，就是在橫軸的虛線上。橫軸是第三產業的占比，大傢可以看兩條豎著的虛線，一個是代表一二線城市第三產業的比重，大概占到55%。靠左的曲線是20大城市，包括一二線和三線城市的第三產業比重，大概占到51.2%。
今天的分享就簡單到這裡，謝謝。
第二個機會就是我們開業兩年時間，整體經營狀況日趨穩定。雖然存在一部分的空置面積或者是經營不是特別理想、評效不是特別高的租戶，但我們的經營水平和流量還是往上走的。它會幫助我們更加理性的認清客戶。也就是在經營瞭兩年以後，我要重新看一看定位是否存在偏差，是否真的滿足瞭客戶的消費需求。同時也能夠看清趨勢，在未來應對市場競爭的時候會有更多的機會。朝青商圈再往東還有一個積極蓄勢待發的商圈就是常營板塊，這個區域的人口是非常多的。目前常營板塊的很多人是被吸引到朝陽大悅城消費的，再往東還有通州的核心區、運河商務區，也有蓄勢待發的新項目。我們開業兩年，經營情況日趨穩定，為什麼要做調整？就是因為作為經營者，我們周邊的市場是隨時發生變化的。如果不跟上這個變化，就會很快被市場淘汰掉。在這兩個大勢之下，我們對朝陽大悅城進行瞭為期一年的整體調整。
最後是我們關於20大城市商業物業整體市場存量的區域劃分。我們把中國的地圖分成四大部分，包括華北、華南、華東、華西南和其他地區。華北地區始終都是供應非常多的市場，就是存量非常大。它的占地也比華東地區更廣，華東一直是非常有價值的投資區域。反倒是西部的位置，相對來講城市發展水平不均，有的部分是地廣人稀的，它的主要供應還是集中在成都、重慶這樣的中心城市。這些可以幫助大傢判斷哪些市場是值得投資的。
今天我的分享分四個部分，首先我想簡單介紹一下盈石中國。我是在盈石中國工作瞭十年的商業地產的從業人員。第二個部分，我會介紹一下中國商業地產投資價值的概覽。第三部分會用盈石在過去兩年裡打造的項目朝陽大悅城，在商業地產市場備受懷疑，或者說會不會崩盤、實體商業會不會消失，在這樣的質疑之下，我們逆勢增長的在經營方面做的動作。最後會簡單做一下總結，看一看商業地產的投資價值到底由哪些核心要素組成。
中國房地產業協會商業地產專業委員會與中國商業協會聯合主辦的"2014中國商業地產與國際零售商投資洽談會暨中歐商業地產投資發展論壇"今日在京舉行。中國房地產業協會中國房地產研究會會長劉志峰、北京國華置業董事長房超、葡萄牙駐華大使托雷斯·佩雷拉、英中貿易協會中國區總裁狄思傑等眾多中外嘉賓參與論壇。盈石資產副總裁周睿現場發言，實錄如下：
通過這樣的三條虛線，我們對中國的城鎮化發展趨勢的特點進行瞭六個層級的區分。紅色圈是一線城市，是已經相對成熟的市場，商業地產的存量是非常大的。提醒大傢，圓圈的大小代表著商業地產存量的水平，像北京是最大的存量市場，這樣的一線城市已經完全進入到瞭成熟期。除此之外，還有一些城鎮化率相對高，第三產業的比重逐步提升，沒有達到一線城市的成熟水平的項目，我們認為它正處在轉型期的經濟發達市場，它的投資價值也是非常高的。除此之外，大傢還可以看到不同城市的特點。我想特別提到重慶，重慶的開發商應該是比較鬱悶的，不管是城鎮化率，還是第三產業的比重，它的發展水平都沒有那麼高，但它的商業地產的存量是非常大的。我們也會看到一些商業地產的重災區存在，怎麼解決這些問題，這是需要我們不斷考慮的。
內容來自sina新聞
盈石在行業做瞭十年，我們希望給行業帶來一些前瞻性的觀點。盈石集團的研究中心也已經成立，並且用六大報告體系給行業帶來熱點關註。在第二個部分我會給大傢講到盈石指數系列的核心數據。
剛才我們講到的是取勢。第二個部分就是明道。我們一直認為商業地產的道特別簡單，但真正認清楚的人不多，所謂的道就是消費者的需求。很多做營銷和市場的都覺得這個理論挺無聊的，但對朝陽大悅城來說，在明道的這條路上做瞭很多的鬥爭。西單大悅城的成功給中糧集團的商業地產發展帶來瞭非常堅定的信念，就是他們要堅持做年輕、時尚、潮流、品位的引領年輕人群的購物中心。西單作為核心商圈的項目，具有非常獨特的優勢。在做朝陽大悅城的時候，如果我們還定義做全北京的年輕人，是不是有一點自己騙自己呢？在朝陽大悅城2010年開業的時候，我們跟中糧集團的爭論非常多。當時中糧的管理層並不太接受我們提出的要做傢庭和品質生活中心的概念。又迫於周邊
還有一些體驗的細節。因為是做營運，我們更多的是把消費者體驗到的東西做到極致。我們把中島、店鋪裝修效果進行瞭重新的梳理，讓它更有親和力。在公共區域也會著重強調商業氛圍，營造舒適的購物環境。對於每天到訪的人來講，不會關註是不是有水幕或者是超大的魚缸，而是這個環境是不是讓他感覺舒服。
在去百貨化以後，我們要做什麼？首先是在首2層的部分考慮整個項目提升零售的檔次，我們更多的是考慮瞭配飾、形象主力店。在2層的部分引進瞭一些設計師品牌和知性的女裝，像鞋類在購物中心中不是那麼優勢的品類。在鞋類是打造瞭相對開放的集合區，彌補整個購物中心的品類缺失。我剛剛談到的設計師品牌、大女裝、成熟女裝和鞋類都是購物中心不願意做的，更多的都是百貨願意打造的品類。我們通過跟他們的洽談，讓他們進入到購物中心經營，給他們更好的形象，也使得這個樓層的客單價有所提升。
這是給大傢展示一些盈石的項目。從盈石最近的熱點項目來看，大傢應該可以瞭解中國商業地產的發展趨勢。第一，我覺得市場競爭越來越激烈，很多項目在操作的時候有兩條路可以走，一種就是細分，在細分市場中找到更細的客戶群定位，比如說外灘園，在奢侈品行業裡又算是達到最尖端的客群。瀏陽河是通過主題打造的。還有一條路就是集成，我們發現很多的房地產項目、商業地產項目都在集成更多的娛樂、旅遊等文化元素。細分和集成是市場發展到一定階段，每一個行業都會面臨的問題。作為在座的每一位，你們在做項目的時候，可能也免不瞭要考慮是做大，還是做精。
面對這樣一個主力店，我們當時內部有很多爭論，作為朝陽大悅城這個項目，如果被永旺百貨拖的沒有辦法往更好的檔次上提升，還真的是挺遺憾的。
左邊的圖是改造前的情況，在主通道兩邊，所有店鋪都是非常深的，切不出太多的店鋪。右邊的藍色塊是把右側部分的店鋪線往後退，圍繞中間的柱子打造瞭大量的中島，提升瞭地下一層的店鋪數量和消費的豐富度。在改造之前，整體的燈光、店鋪的形象和通道的趣味性、親和力都非常弱。在改造完以後，整體的氛圍是非常好的，所有的商品離人都很近，大傢很願意隨手買一買，它的客單價也不貴。
首先是主力店策略。大傢現在在做商業地產的時候，首先都是知道在講完定位之後都要回答主力店是誰。對於主力店是誰，或者主力店招進來以後怎麼讓它發揮價值，這是很多人解答不清楚的。第二部分就是地鐵給我們帶來瞭很多新的想象空間，我想分享一下地下商業的價值策略。第三個是消費黏性的策略。像朝陽大悅城這樣一個在周邊
任何一個商業項目，不管是開業前，還是開業後期的改造，都要順勢而為。我也要講講為什麼在2012年的時候要進行整體的改造。首先是因為地鐵6號線在2012年年底正式通車。這條地鐵線的通車晚於政府規劃時間的兩年，在招商的時候，通地鐵的樓層是最困難的。在2012年，地鐵開業，意味著軌道交通將重新定位各個樓層的價值。我們需要對整個商業的規劃進行新一輪的梳理。同時，軌道交通的到來也會對周邊客群的消費行為帶來更多影響，也可能是一把雙刃劍，有可能人會更容易流出去。如果做得好的話，也可能把更多的人拉過來。
我們對地下一成進行瞭定義，就是地鐵通勤，大悅TO GO的概念。很多白領下班的時候，通過地鐵到達項目旁邊，他不會直接選擇上到地面，而是選擇進入大悅城買面包、買牛奶或者是在旁邊的永旺超市買一些新鮮的蔬菜，或者是在零食區域吃一點東西。通過這樣消費行為的定義，我們也對地下一層的動線和店鋪的分割、公共區域的裝修進行瞭重新的梳理。
改造完以後，租賃面積是改造前的2.5倍，店鋪數量是改造前的3.5倍，店鋪出租率達到百分之百，年租金收益是改造前的2倍。這樣的改造完美詮釋瞭享受生活的概念，將各種生活業態結合在一起，形成瞭完美的生活想象空間。
所謂的優術是什麼？就是我們在經營活動中通過什麼樣的方式改變經營不理想的狀況。我們當時的工作是非常細碎的。我挑四個部分跟大傢簡單分享。
第二類是新成立傢庭的二人世界，通常是在26-30歲的年輕客群，兩個人，沒有孩子，也就沒有老人在身邊，生活會比較自由，以公共交通的出行為主。還有很大一部分是周邊的26-35歲的品位傢庭，通常是幸福的三口之傢或者是老人跟這些傢庭住在一起。分析瞭客群占比以後，我們發現傢庭是不能放棄的，在這個區域裡，不管是二人世界，還是品位傢庭，都是作為我們最主要的消費客群導向，以白領和骨幹精英客群作為有效補充。
第二個策略是消費的黏性。我放瞭兩張圖，左邊是西單商圈的西單大悅城，右邊的是朝陽大悅城。西單商圈每天有30萬的消費客群，朝陽大悅城周邊半徑
這個就是我剛剛講到的兒童主題公園，它在朝陽大悅城的背身，我們引進瞭小鬼當傢這樣的特色業態，讓小鬼當傢做瞭一個旗艦店，給瞭它一個玻璃房子，非常漂亮，在晚上的時候，這個花園裡也是很熱鬧的。尤其是現在夏天，小朋友在納涼的時候出來玩兒，在這個區域裡傳達瞭非常強烈的傢庭氛圍。
首先分享一個2013年的北京重點商場和購物中心的銷售額排名。我們把朝陽大悅城特別用紅色標註瞭出來。這個項目的排名不是特別靠前，在第16位。我們可以關註它的增長率，在所有的項目基本持平，尤其是百貨行業，以雙位數的速度下降。朝陽大悅城項目以35%的營業額增長成為行業內關註的熱點。在去年，我有一個朋友非常想跟我打賭，在"雙十一"剛剛結束沒多久，電商沖擊傳統商業，他當時跟我打賭半年之內所有的傳統商業都會死掉。我們用朝陽大悅城的整體增長對他的這個論調進行瞭有力的回擊。朝陽大悅城的銷售額、租金收益和人流量在2013年都是達到30%以上的增長。這個項目也是盈石傾註瞭很多精力的，我們從2009年開始就協助中糧打造它的開業，2012年正好面臨項目的兩年和三年的轉型周期，我們又跟中糧一起對項目進行新一輪的改造。
我們在外面怎麼傳達傢庭消費的氛圍呢？我們在朝陽大悅城面向星河灣的部分有一個戶外的公園廣場，在這個廣場上打造瞭一個亮點，以玻璃房為點、花園為面，打造瞭北京最具特色的兒童遊樂園，放瞭一些旋轉木馬和小朋友喜歡的遊樂玩具，這個地方在天氣好的時候，有陽光的時候或者是比較溫暖的時候，爸爸媽媽會帶著孩子在這兒玩兒，整個花園廣場顯得比較有氣氛，有讓周邊居民知道朝陽大悅城是有親和力的項目。
除瞭供給，還要考慮需求。旁邊的柱狀圖，我們會評估20大城市的需求量。我們會看人口數、社會消費品零售總額的情況。當我們選擇投資商業物業的時候就要考慮選擇供給指數相對來講供給壓力比較小的，而在需求指數方面要選擇需求強勁的，比如像上海、北京等等。重慶的人口非常多，近期各個方面的發展也比較不錯，它的需求指數也是上漲的，希望大傢可以更多關註。
首先我們說的是主力店。主力店對於商業地產項目是雙刃劍。在盈石經手的商業地產項目中，有很多項目都是因為主力店的影響導致它的後期調整存在很多障礙，包括我們在2005年改造的正大廣場，也是有百貨、超市的集成項目。當時的調整策略是縮小正大百貨，給購物中心騰出更多的空間，讓購物中心的優勢更加明顯。應該是在2011年，北京東南四環的美羅城項目，民間2胎借款缺錢急用哪裡借錢這個項目在2011年有一次易手，有一個香港的銀團收瞭這個項目，項目在改造的時候也遇到一個問題，它的主力店是紅星美凱龍、國美電器和百盛百貨。到底要不要清出去，或者是用什麼樣的代價跟他們談，讓他們協同我們提升項目。很多業主的抉擇是很難的，我非常理解。
朝陽大悅城項目體量非常大，24萬平米的購物中心，分十幾個樓層。我們一定會佈很多的主力店。首先是在藍色的虛線區域是頂上的藍天城，是兒童職場體驗的項目，會作為拔升高樓層人流量的重要引擎。第二部分是影院，已經是購物中心的標配，它的業績也非常好。靠近左邊的黃色部分是冠軍溜冰場，它是我們的景觀，也可以讓傢庭更好的享受歡樂氛圍。最下面的主力店，從它的大小就可以看出來，這是最大的一個主力店，有4萬平米，是永旺百貨。1到4層是做百貨零售，地下1層是永旺超市。在開業以後，永旺在整體經營上都跟不上朝陽大悅城的發展步調。永旺百貨的整體檔次不能跟朝陽大悅城的檔次匹配。同時，它在品牌的整合能力方面有限，而且跟大悅城購物中心的品牌是不斷打架的。有的品牌是選擇進百貨，還是選擇進購物中心，這都是很大的問題。萬達在做招商大會的時候，都會存在萬達百貨和萬達購物中心的招商人員共同談一個客戶。這種品牌的整合能力也使得永旺的經營貢獻不好。主力店的租金肯定比不上我們切成小店對外出租來得高，它的租金水平也不是非常好，對於吸引周邊的客群也是沒有幫助的，但它的超市確實經營的非常不錯，周邊居民都會定期到這個超市購買日常生活用品，但它的零售部分，包括服裝、鞋類、配飾、化妝品，從整體的檔次上和對客群的吸引力上都沒有，大傢基本不會到哪裡消費。
我們最近也對中國的20大城市的基礎設施競爭力進行瞭排名。一個城市的競爭力將嚴重的影響到商業地產的投資價值，包括輻射能力。為什麼我們會在2006年在成都開始業務，並且有新世紀環球中心這個特別的項目出現，就是因為成都的輻射能力非常強。我們看到機場、港口、省際高速、地鐵等交通資源。同時，我們也關註教育，因為教育帶來的是人才，當人才聚集的時候，這個城市的產業發展能量更多。包括南京、武漢，它的教育資源可以跟北京、上海比肩，排名也是靠前的。通過基礎競爭力的排名，大傢可能會對中國商業地產市場出現的機會進行初步的評判。
我們大膽的提瞭一個去百貨化的概念。我們調整的第一步就是把整個永旺百貨1到4層的面積清退出去，隻保留超市的部分。通過這樣的撤場，釋放出瞭2萬多平米的可出租面積供整體規劃，而不受制於永旺百貨整體的檔次。
大傢仔細看一看朝陽大悅城的平面，如果不看原來百貨的部分，隻看購物中心，它是一個簡單的環形動線，能夠切出小鋪子的面積不多，大部分都是主力店。永旺百貨這個區域退出來對於提升整個購物中心的品牌數量也有非常大的幫助。
盈石資產副總裁周睿大悅城商業運營經驗分享
在3、4層，是租金貢獻率相對比較高的樓層。我們不會被強勢的零售品牌欺負，更多的是潮流品牌。我們把店鋪的面積縮小，引入瞭一些新銳品牌，包括日系的服裝品牌，提升整個樓層的豐富度，給消費者更多的搭配選擇。除瞭打造服裝品牌，現在購物中心越來越多的都是強調文化氛圍以及生活方式，我們也打造瞭單向街這樣小型的書店去提升區域消費者的文化體驗。還有一些新近的獨立品牌，可以為樓層的選擇豐富度做出很好的貢獻。在4層的平面，百貨的區域是切出來又增加瞭中島的小店鋪。這對於購物中心的可逛性有一個大大的加分。
剛剛講到的是去百貨化，很多購物中心都在探討這個問題。我想說的是去百貨化不是放之四海而皆準的規律。因為北京是一線城市，我們的品牌整合能力更強。在二三線城市，如果盲目的去百貨化，可能會導致招商的困難。我們在成都打造的項目就並沒有把百貨去除掉。成都的新世紀環球中心是引進瞭7萬平米的樂天百貨，與我們的購物中心互動，形成整體的零售氛圍。
盈石在過往的這段時間打造瞭資本運作的最佳平臺。包括我們講到的黑石基金，在2009年，我們協助它在中國開除瞭黑石的第一個項目，是上海的，總投資是9.5億，2011年被新世界以4.6億收購。除此之外，我們跟華平基金也在西安合作，退出的時候賣給瞭海航。北京的首地大峽谷是最近的並購案。2009年，業主用9個億拿過來，在2013年以17億賣給瞭凱德。一個項目要經營得好，要讓投資方看得上，我們應該做什麼工作。
怎麼樣抓住居住區消費者的消費黏性。行業內談得非常多，就是兒童，我們要關註傢庭，聚焦兒童。在我們調整之前，朝陽大悅城並沒有不做兒童，原來最早是在頂層放瞭藍天城的職場體驗館，在3層做瞭零散的兒童零售。作為一個總共有12個樓層的購物中心項目，這樣的兒童規劃是沒有辦法產生任何互動的，一個在10層，一個在3層，對外也看不到，永旺百貨的運作能力導致兒童百貨的部分品質低、形象差，也沒有太好的品牌，整個兒童消費的氛圍是找不到的。
我們定義瞭三個樓層的概念。因為主力店引進以後，我們要讓它用足，10層的藍天城給購物中心的銷售貢獻雖然不多，但它畢竟是一個引擎，每個傢庭都會帶小朋友來玩兒，它是一個磁鐵樓層。有瞭這個主力店樓層以後，我們希望在整個商場的中間部分打造一個標志層，提升兒童消費的豐富度和規模。我們在5層打造瞭覆蓋各緯度的兒童消費品，以兒童零售為主，承上啟下。大傢可能會覺得大悅城還挺牛的，能夠在5層做這麼多的零售，其實我們5層有獨特的交通優勢，我們有一個1層到5層的飛天梯，5層在項目中屬於第二個首層，我們對於傢庭的目的性引導進行瞭非常好的工作。5層有平層停車場，這並不是為瞭解決停車的壓力，而是希望將傢庭消費的客群直接帶到5層。因為傢庭消費可能會出現推嬰兒車的需求，當5層有平層停車場的時候，就不會出現驚險的爸爸媽媽推著嬰兒車在扶梯上，給傢庭消費帶來瞭更多的安全便利。
盈石中國由兩個部分構成，首先我們是由Space開始，在2003年創立，2008年，美國的黑石基金成為我們的戰略投資人，協助黑石在國內收購和管理，並且退出，操作整體的商業地產資產。目前我們的服務面積和旗下管理的項目在行業內是排在最前列的。我們是一傢做營運的公司，而不是簡單的做顧問，我們的員工數量已經突破500人。
經過兩年的經營，我們發現以消費者的需求為導向，我們要首先實現大悅城的所謂近者悅、遠者來。在你身邊，有幾十萬的消費客群在流動，不用是很浪費的。我們對消費客群進行瞭梳理，我們認為大悅城的消費群體分為幾類，一類是住在朝青板塊或者是東部區域的白領，他們通常在CBD上班，會經過朝陽大悅城作為每天上下班的必經之路，有可能在京通快速這樣離我們不遠的城市幹道上。
在5層，我們重點引進瞭一些有行業領導力的兒童品牌，打造瞭目的性的消費熱點，使得它成為朝陽大悅城非常重要的客流發動機。經過兒童類的調整，整體的評效提升瞭20%，租金收益提升瞭15%，可出租的面積和店鋪數量都有25%大溪房屋土地貸款以上的增長。消費者的定期到訪率也大大提升。
在座有孩子的朋友都有會體會，如果有小朋友，每周都會帶他出去。現在留給孩子和傢庭的空間太少瞭，朝陽大悅城恰恰是彌補瞭東部區域的這個不足，讓很多的消費客群每周都會到訪大悅城，能夠在這裡消費。
接下來我們想介紹一下軌道交通。朝陽大悅城地下一層可以作為軌道交通改造的樣板。對於軌道交通價值的理解，大傢應該能夠看到，軌道交通意味著大量的客流量。我們又是相對來講重復到訪率非常高的項目。我們要做的事情真的不能太過高大上，我們要做的更多的是新鮮的、便利的、親民的和觸手可及的東西。我們不會像傳統的核心商圈一樣在地下做服裝零售。西單大悅城的地下一和二做的都是年齡潮流的服飾，而朝陽大悅城做的是相反的東西，豐富瞭地下一層的概念。
第三個部分，我們要談一談營運方面的事情，通過一個案例的解析跟大傢進行分享我們的營運思維。
第三個部分是盈石20大城市商業物業供給和需求的指數。供給和需求是市場的杠桿。左邊的柱狀圖顯示的是商業物業的供給指數，也就是在監測期裡看到的幾大城市的商業物業的供應情況，是新增情況和存量情況的對比。當系數越大的時候，說明放量是倍增的。當系數小的時候，說明放量跟原來的存量相比還沒有那麼誇張。我們會看到它的泡沫性。成都非常不幸的長榜瞭。當時我們開成都新世紀環球中心的時候，面臨的狀況就是每兩個月都有一個新的項目在我們周邊不到
在商業平臺上，我們通過整合基金公司、工程咨詢、品牌招商、產權管理、物業管理的專業公司，給業主提供更全面的服務。這十年，盈石除瞭做項目以外，也離不開開發商朋友的大力支持。在過往的十年，我們持續為中國房地產的50強主流客戶提供服務，其中有三分之一都跟我們保持著非常良好的合作關系。盈石十年，保持每年2到3個項目的開業成績單。
除此之外，從城市的分佈來看，除瞭在一線城市看到城市核心資源，比如前門大街的重新配置和重新價值的梳理，還能看到二三線城市在中國商業地產發展當中逐漸展現自己的能量。
接下來要說一說停車場。停車場面積特別大，停車場特別不好找。我們對停車場進行瞭重新分區，在標識系統方面進行瞭強化。左邊的圖是我們改造完的效果，右邊兩張圖是把標識放大瞭，左邊是燈光效果給停車場帶來的不一樣的感覺。整個停車場裡通常是比較暗的，為瞭讓消費者更容易找到核心區域，我們在交通河的部分打亮，讓它跟其他區域不同。哪怕你視力不好，但你看見那邊的光是不一樣的。這些都是細節的打造，讓消費者到這裡來購物非常方便，而不是特別困擾。包括出租車，我們也是鼓勵兌換積分讓更多的出租車到訪。
周睿：在接下來的時間，我們要講的更務實一點。如果說金融端是商業地產或者是地產行業的最上遊一端，商業地產的從業人員在日常經營中的考慮就是特別細碎的。從金融的角度來講，都是用億去做單位的，我們做營運的，包括跟租戶談租金，都是幾塊錢、幾毛錢。
最後我想跟大傢談一談評價商業地產投資價值的核心要素，它可以幫助大傢梳理出如何判斷一個商業物業是否值得投資。如果已經投瞭這個物業，在後期的經營活動中應該關註什麼。首先是交通條件，它決定瞭一個商業項目理論上可輻射的范圍，是否方便到達或者說應該用什麼樣的方式到達，是開車，還是地鐵，還是高鐵。劃定出一個理論的輻射范圍以後，就要看這個范圍中的人口密度和結構。
我想著重強調一下結構。朝陽大悅城是非常有特點的，它的客流是相對單一的，在它周邊40萬的人口裡面都是居住客群。做商業項目，人流不怕少，最怕的是單一。如果單一的話就意味著要分兩段考慮經營活動，周一到周五的晚上，或者周六、周日是居住客群，白天的消費怎麼辦？我們就考慮是不是用其他手段把白天不用上班的人拉到這個區域。人口的密度和結構幫助我們深入認識客群。競爭結構就更重要瞭，是不是有人要分我們的奶酪。
產品規劃也是一樣，這個空間是不是有很好的成長性，是不是好切出能夠貢獻高租金的小店鋪。
最後一點就是持續運營能力。商業地產真的是不進則退的行業，如果我們不持續的關註消費者和市場，物業的增值能力一定受到影響。每個人都希望如果我投資瞭這個項目，就一定它能夠交出朝陽大悅城一樣漂亮的成績單，後期才有更多的投資人看好這個物業，我們才能退出。這樣五點是我們評估一個商業項目時不能忽視的。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/14452805929.shtml
-
台南新化土地貸款土地貸款新北樹林土地貸款淡水房屋土地貸款土融台南北區土融土融建融基隆暖暖土融建融二胎房貸 新光銀行二胎房貸2胎借貸的條件新竹竹東農地貸款民間二胎借款利率怎麼貸款比較會過件建地貸款嘉義朴子建地貸款
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
-
台南新化土地貸款土地貸款新北樹林土地貸款淡水房屋土地貸款土融台南北區土融土融建融基隆暖暖土融建融二胎房貸 新光銀行二胎房貸2胎借貸的條件新竹竹東農地貸款民間二胎借款利率怎麼貸款比較會過件建地貸款嘉義朴子建地貸款
-
台南新化土地貸款土地貸款新北樹林土地貸款淡水房屋土地貸款土融台南北區土融土融建融基隆暖暖土融建融二胎房貸 新光銀行二胎房貸2胎借貸的條件新竹竹東農地貸款民間二胎借款利率怎麼貸款比較會過件建地貸款嘉義朴子建地貸款
留言列表
