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社科院發佈藍皮書今年房價仍有較大上漲壓力
【第四屆湖湘財富峰會：變局、突進】
昨天上午，中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社聯合發佈《房地產藍皮書》。藍皮書分析認為，從2012年中國房地產市場發展情況分析，今年房價仍有較大上漲壓力。
限購
政策作用減弱
從全國范圍看，2012年房價增速基本得到控制，商品房銷售均價為5791元/平方米，同比增長8.1%。北京等16個省份商品房均價平穩上升，漲幅低於10%。
另外，2011年由於限購政策的實施，北京、江蘇和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超過10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飛速上升，漲幅均高於10%，北京的商品房成交量增速超過30%。
20%個台中民間二胎房貸年息利率多少免費諮詢試算稅推高房價
如果嚴格執行20%個稅政策，將可能造成房價大幅攀升。一方面，在剛性需求推動下，二手住房價格將在原有價位上稅負加成直接推高二手房價，而二手房價增長對新建住房定價形成參照上漲效應；另一方面，部分原本在存量住房市場實現的剛性購房需求被迫進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。
新開工面積負增長
近兩年樓市成交低迷，導致土地市場持續冷清，開發商拿地不積極，房屋新開工面積和土地購置面積出現負增長，專傢認為這在一些區域可能會形成新的供不應求。據瞭解，北京2012年住宅新開工面積也出現負增長。其中房屋新開工面積減少24.1%，住宅新開工面積減少37.3%。
市場
剛性需求強勁
與新開工住宅面積減少相對的是年輕人自住房的剛性需求非常明顯。
調查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡隻有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。年輕人急於買房的原因首先是"結婚需要"，其次是"住房保障體系不到位，缺乏安全感"以及"租房價格貴，居住條件不穩定"、"房價漲得太快"等。過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價格的上漲產生瞭一定的刺激作用。在限購政策下，也有部分購房者為規避購房套數限制，或者考慮到換房交易稅費的提高，選擇瞭購買超過當前需求的住房。過早、過大購房的行為，一定程度上不必要地擴大瞭自住性住房的需求。
專傢認為，近兩年市場觀望氣氛濃厚，自住性需求逐步積累，在房價上漲預期的影響下，積累可能釋放。剛性需求將推動房價上漲。
宏觀
復蘇提高需求
受國際國內經濟復蘇的影響，2013年中國GDP增速有望高於2012年。另外，受美國日本量化寬松貨幣政策的影響，今年中國可能面臨較高的通脹壓力。
經濟增速回穩形成居民收入增長預期，有利於消費性購房需求積累，經濟回穩增加瞭準備購房傢庭的購房款儲蓄積累，也有利於增強對未來收入增長的預期，同時也增強瞭銀行對購房傢庭按揭房貸的信心，這些均有利於消費性購房需求積累的釋放。另外，經濟復蘇有利於引導限制資本進入生產性領域，緩解為保值增值形成的房地產投機性需求增長壓力。
專傢分析，2013年房地產市場投機性購房會減少，而消費性自住購房需求會加大。
北京
&房貸試算emsp;本地居民是買二手房主力
從北京市場看，自2011年開始受到"限購"政策影響，兩年來北京戶籍居民購買比例逐年上升，成為京城二手房住宅市場主力軍。2012年京籍購房者已經占二手房市場的82.6%，比2011年提高6個百分點。而外省市居民、國內企事業以及境外機構和個人的購房比例均下降。今年本地居民仍將是二手房市場的主力。
展望
城鄉建設用地有望統籌調控
可以預期，2013年調控的難度加大。房價漲跌對於住房持有者和潛在購房者帶來明顯不同的福利效應，住房持有和交易的市場利益分化加劇。房地產價格變化對不同開發經營模式的企業影響完全不同，對於快速開發的企業，房價的快速增長使其成長劇增。
房地產調控目標向促進城鎮化和改善民生主題傾斜。考慮民生主題，住房的居住消費功能將被強調，住房投資和投機性需求將被進一步打壓。考慮城鎮化主題，城鄉建設用地有望統籌調控，一些人口快速增長的城鎮化地區建設用地，特別是居住用地供應控制有望減輕，部分住房嚴重供不應求的城市，可能加快居住用地的入市供應。
建議
適時擴大房產稅試點
2013年房價仍有較大的上漲壓力，調控政策應繼續堅持遏制投機、投資性需求不動搖，堅持實施限購、限貸、限價、征收利得稅等措施，適時擴大房產稅試點，以鞏固前期調控成果，防止房價大幅度反彈。
這些制度建設提瞭幾點：
防止城鎮化淪為房地產化，一些城市錯誤理解城市化，特別是一些中小城市盲目規劃所謂"新城"，把居民區當作工業化來開發規劃，殊不知房地產與工業制造品不同，其最終的消費需求具有嚴重的本地市場依賴，結果導致鬼城、空城層出不窮。因此要對各級城市官員加強城鎮化學習培訓，使全社會瞭解新型城鎮化的科學含義，防止對城鎮化的片面理解甚至肆意曲解。
科學編制城市規劃，同時配套編制房地產發展規劃。
建立面向城市層面甚至項目層面的房地產風險評估平臺。
官員的GDP政績考核，應剔除房地產和建築業的GDP貢獻。
要努力確保保障房住房的分配公平，比如構建公開透明的機制，建立多部門的傢庭住房和經濟狀況聯動審核和信息共享機制。
因地制宜制定土地供給計劃，一線城市、熱點城市、區域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市應該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進房地產開發進程，在庫存高、房價泡沫明顯的三四線城市，應該科學規劃土地供應，既要防止以盲目發展房地產拉動經濟增長的沖動，又要保持市場供求的基本平衡和穩定。
探索解決農民工住房問題的多種途徑：如探索推進和健全涵蓋農民工的城鎮住房保障體系，建立農民工公共租賃房制度。又如探索推進農民工住房公積金制度，再如探索農民農村土地關系退出與城鎮住房保障掛鉤機制。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-14/10293326805.shtml
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