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??第二,土地問題。中國的土地制度沒有辦法,目前為止中國土地制度改革可能會有突破,我們期待有突破,因為我們的習大大提出來下一步農村土地制度改革要保三個主線,假如說反過來,三個底線保證情況下,我們可以突破的話,除瞭三個底線有其他突破,土地改革可能是更大一點。

??怎麼變?要變上去,它變要變進去瞭。當然變是轉型時期的特征,也就是我們的結構調整,這就是我們的改革,因為不變將會死路一條,無論是中國經濟,中國房地產業還是我們的企業都不變。

??要使房地產市場保持穩定健康發展,靠什麼?一個剛才說的本身的需求,供有和需求關系非常好,如何協調好這種關系,用行政性限制是沒有辦法的辦法,如果是好辦法你跟我說,因為我參加過這個座談會。現在房價上漲過快怎麼辦?你們給我想辦法。我們的目標就是定在房價上面,得出結論隻能是這樣的,沒有找到房價背後的原因是什麼?現在各位都越來越清楚瞭。什麼原因?中國有三大原因,第一,貨幣原因。第二,土地原因。第三,金融原因。今天上午我看瞭一段講的我們的M2,2014年的M2增長隻有12.2%,盡管我們新增貸款達到9.78萬億,達到瞭歷史的高點,但是我們的M2的增長速度已經降到瞭12.2%,應該說這是非常合理的意見。但是我們過去20年當中我們的M2平均增長多少?20%,根據經濟學原理,M2應該等於什麼?我們的葉劍平教授在這兒,M2應該等於GDP+CPI,我們GDP10%,CPI3%、4%,再加一點就是15%、16%的增長,4到6個百分點,M2跑哪去瞭?跑到房地產領域裡瞭,跑到地價裡去瞭,跑到房價裡去瞭。

??主持人:接下來我們進入主題演講的環節,有的人說中國房地產市場已經由黃金時代進入瞭白銀時代,如何在新常識之下開創中國房地產業新常態呢?下面有請全聯房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌先生,有請!

??最後動力要變壞,房地產發展的動力一定要切換的,切換我們增長點,切換我們發展的動力,下降的動力,當然變得還有很多,我羅列瞭九個方面,當然時間關系不可能全部展開,我重點講講關於市場變態的問題和政策層面的變味的問題,以及我們行業變形的問題。

??新常態大傢都知道,其實中國新常態的提出要比國際上提出要晚5年。人傢在2008年、2009年就提出來,當然他的新常態和我們現在的新常態不一樣。為什麼現在提出?考慮中國整個發展,真正轉型恐怕是這兩年才是真正做到瞭。

??那麼我曾經羅列瞭9個變,一個叫市場變態,市場狀態變化,一個叫政策變味,政策的味道變瞭,第三個叫發展變速。房地產的發展速度肯定要變的,產業變型,轉型,變型,企業變制,企業的制度在改革。我們現在房地產企業制度大大小小都在進行改革,產品要變新,融資要變通,房地產融資渠道變通,投資者的投資,投資者也在變圖。過去我們主要是什麼?通過買房,通過投資磚頭賺錢,恐怕以後這個路要變瞭,恐怕要投資房地產的金融產品來獲得利益。

??而在全世界都展示的時候我們還在搞發展,中國現在進入新常態瞭,當然是總書記提出來,習大大提的問題,當然都要響應。

??新常態有幾個特點?有三特征,第一個特征就是增速放緩,第二就是結構調整,深度調整。第三,就是分析。

??市場的變態現在看來中國房地產市場狀態的確變化,也就是說過去我們中國房地產市場長期以來基本上進入賣房市場,總的小時進入買房市場,真正進入買房市場是2014年最明顯。因為2013年有一個小周期的高潮,我們大周期從黃金時代進入白銀時代瞭,我們小周期也過去以後,走下坡路的時候,市場就變態瞭,可以用三句話概括,第一,競爭加劇。第二句話叫做洗牌加快。第三句話叫做利潤攤薄。這是我對中國房地產進入麥房市場以後,市場變態以後的一個觀測。競爭加劇大傢都體會到瞭,現在誰能說有日光盤,日光盤見不著,月光盤也少見,因為現在控制力高。

??因為在我看來決定房地產市場,一個是現在講的,決定中國房地產市場發展的速度,發展的規模其實就是人口紅利。中國的經濟發展到本世紀初的時候,正是中國的人口紅利爆發的年代,中國的買房者,全世界的買房者,第一次買房30歲左右,第二次買房40歲左右,本世紀末,上世紀初的時候,符合這樣年齡段的買房者是達到瞭一個高峰,這時候有一個住房改革的政策出臺,人口紅利加上改革的促進必然造成瞭中國房地產市場今天的繁榮,必然出現超級繁榮,這是必然的,不是任何政策能夠指導的,當然住房政府改革也是政策,光有人口紅利,沒有改革發揮不出來,光有改革,沒有人口紅利,同樣沒有這樣的速度和規模。

??當然現在中國正值經濟界最響亮詞就是“新常態”,我就想從經濟新常態,樓市新時代,這個角度來談我的觀點。

內容來自sina新聞

??那麼我相信中國經濟要保持穩增長,離不開房地產的穩增長,所以這就是我們要考慮的問題。

??第三個就是新型城鎮化,我認為在新常態下面是不是可以從這三個方面來描述。

??第三,三個中高,就是經濟增長速度放慢瞭,但是必須保持中高速。如果進入低速,中國可能陷入陷井。第二,產業往中高端走。第三,產品的質量包括服務質量,要中高檔。這三個中高對房地產來說也是重要原因。

??顧雲昌:地產中國第六屆年會,我是常客,從第一屆開始,年年有變化,年年有紅榜,年年有創新,年年有變化。今年的變化是什麼呢?60後先說,70後在他後面說?60後說,2014年,70後說的是以後的,所以這個難題很大,所以想瞭半天我也沒有好PPT,我想等任總講完以後我再講,他講的太多瞭,我再講就羅嗦瞭。

??從四中全會角度提出三個新:第一,新增長點。四中全會提出發現和培育新增長點,新增長點在哪裡?我們耳熟能詳的就是朱鎔基在1997年提出來把住宅作為新的增長點,於是有今天新的增長點。到瞭今天,這兩個增長點已然發揮作用,我覺得中國仍然處於老百姓消費的房車時代,住房消費為主導的時代。這樣情況下發現和培育新的增長點,這個增長點是什麼?就是戰略性的新興產業和服務業。

??那麼這樣發展當中我覺得要關註貨幣政策和金融環境變化,可能對房地產至關重要。為什麼我們在過去若幹年當中的房價上漲過快,剛才講主要是貨幣政策,M2的問題,如果全國M2控制在一定漲幅當中,有理由認為中國房價將保持相對平穩。所以M2的環境和金融環境密切相關起來,你要促進房地產市場發展,真正像930文件講的金融支持房地產,930文件題目大傢知道嗎,叫金融支持房地產的若幹意見。

??國傢統計局頒發數據看到待售面積,講的是一年以後又賣掉瞭房子,因為數量不多,才6億平方米,一年賣掉多少房子?十幾億平方米,半年消化量,當然不多,在庫存量遠遠不止這個,還有已經開盤瞭沒有賣出去的房價,我估計最起碼有15、16億平方米的房子在賣,這就是市場競爭的原因。凡是供大於求情況下肯定市場競爭。

??那麼到瞭白銀時代會怎麼樣?我覺得白銀時代將是中國房地產發生一個劇變。剛才主持人說“變”,我感覺這不太好,當時陳水扁上臺的時候就是阿扁,“扁”和“變”在臺灣是同聲的,我們現在是變,當然他把自己變進去瞭,我們要把中國經濟房地產變上去。現在說話當中要註意,你進來瞭,不能說你進去瞭。你出來瞭,你上去瞭。千萬不能說你進去瞭。

??最後出瞭事情大傢都知道,“倒奶”,年輕時候學習政治經濟學,奶農說我送給人傢說可以,到城裡運費我受不瞭,有人懷疑我這個奶有問題,我送過去沒有人喝怎麼辦?就是倒奶也是新常態的表現,中國經濟進入一種新常態瞭。房地產進入新常態,最大的標志是買房市場,在這個情況下面其結果是洗牌加快。

??一不小心就發起來瞭,這是房地產行業在黃金時代的遭遇,應該說遍地都是黃金,大大小小的企業都賺瞭金子。就連我們投資者稀裡糊塗買瞭幾套房,都成瞭富翁瞭,這就是黃金時代。

??第二,我們企業就是野蠻生長,那麼全世界共同關註的問題,罵聲最強的,最多的就是房價是脫韁的野馬,這就是黃金時代的標志,當然這個過程當中,我們開發企業,我至今還記得,在本世紀初的時候,有幾傢開發商都跟我們說,一不小心進入房地產業。土地讓我們拿,將來賺瞭錢再給政府,一不小心就發起來瞭,這就是黃金時代。

??我們看到瞭今年發榜,紅榜裡面有哪些企業,兩個兩千億,七個一千億,我們看到越是排在前面的,增長幅度越大,基數很大,增長幅度也很大,排在100億以上,增長速度不如300、500億的增長速度,這就是現在洗牌加快。

??在他們迅速增長時候,全國房地產銷售面積多少?同比下降瞭8%左右,上市公司,上海綠地的指標,去年銷售增長接近瞭50%的增長,全國下降瞭8%,那麼這一對比就知道肯定是企業沒有生產利潤,他們消亡瞭。我看到一個資料,這三年來全國房地產的企業的數量從8萬降到5萬多,一年平均下來沒有瞭一萬多個,這就是洗牌加快,這是相當殘酷的,市場經濟是不流淚的,能行就活下來,不行就下去,好在房地產有一個特征,沒有聽說幾個老板,光說個別跑路的,沒有聽說上吊自殺的。為什麼?因為最差的老板他有土地,好在中國土地市場一個怪象,房價、地價也在往上漲,去年全國平均房價溫和下行,統計局下降同比下降瞭2%、3%、5%,6%,最多10%左右。但是全國土地價格怎麼樣?12月份數據沒有出來,11月份出來是這樣的,全國土地交易量,開發商買地數量同比下降14.5%,但是買地價款隻下降瞭5%,充分說明房價溫和下行,地價是在大幅度的上升,這就是中國的土地制度。

??在這樣情況下,最第2順位房貸銀行年息利率多少免費諮詢試算後拿瞭高地價的,就看企業的表現,所以不行的,沒有實力的,沒有資金的,沒有品牌的,做得不好的,被兼並,被合作,好在土地還值錢,賺得少一點就是瞭。這樣趨勢恐怕在未來白銀時代將會延續,所以有人預測白銀時代10年以後,20年以後,重要性房地產數量會減少50%,剩下10%,也有人說20%,因為以後的事情誰都不知道,但是數量絕對值下降,大幅度下降是必然的。

??第三,利潤的結構。房地產開發利潤原來說是像脫韁的野馬,拿到土地就能賺錢,現在不一樣。我看瞭上市公司報表,這幾年上市公司報表凈利潤每年在下降。現在搞得好的,12%、13%的凈利潤還好,差得一點就是8%、9%,有15%、16%、17房屋貸款%的凈利潤明顯下降瞭,當然這種下降還是好多瞭。我最近參加一傢裝修公司的會議,我問他你的凈利潤多少?他說到8%,我們行業目前的利潤率仍然是比較高的,所以為什麼叫白銀時代?我認為關鍵在這兒。

??因為我們制造業的利潤,有的隻有2%點幾,有的4點幾,有的5點幾,一噸鋼鐵最後利潤多少?有人說買一個冰棍,我具體沒有研究過。所以我們怎麼看房地產業,這樣形勢下,看看房地產是好的產業,這是我想講的關於市場變態的問題。

??市場變態情況下可以下降,如果說黃金時代,大大小小房價都能減到黃金,但是在白銀時代,並不是所有企業都能賺到銀子的,不僅賺不到銀子,還會被淘汰,這就是對白銀時代的行業提出瞭這麼一個問題。

??其實白銀時代對於我們行業來說不是壞事,我認為在黃金時代吻別的一句歌詞就是吻別在狂瀾之夜,我們房地產是吻別的狂瀾之夜。但是現在進入白銀時代瞭,牽手白銀時代?怎麼牽手?我們要看到在黃金時代並不是所有指標都是黃金的,在白銀時代並不是所有的指標都差於黃金的,而且主要的指標我認為應該比黃金時代還好。比如對我們這個行業的進步我覺得是大大有利的。一個好的行業,一個成熟的行業必然是經過激烈的競爭,有風雨交加的洗禮才能夠成熟。一個好的企業必然經歷過高高低低的成功和失敗的兩方面的磨煉,才能夠取得好的業績,或者說用馬雲的話說,一個好企業一定是在壞的環境下面成長起來的,我覺得這話講得有道理,看起來市場競爭形勢很激烈,但是對真正企業是有好處的。從這個意義上講,我們房地產業將在白銀時代,從過去的野蠻成長走向理性成長。

??第二,對消費者也是有利的。因為在黃金時代不管什麼樣的產品都能賣得出去,買得差的產品的人,實際上最大的受損者,但是在白銀時代必須是好產品,性價比好的產品才賣得下去,對消費者賣到的,你可以買的時候比較,可以挑選,最後得利者是消費者,會得到性價比合理的,更能賞心悅目滿意的產品。所以不要認為黃金時代好,白銀時代不好,從根本上來說行業進步,企業進步和消費者滿意度,都會在白銀時代得到體現。

??這是市場第二點政策變味,我們從2014年看得到的,好多人問為什麼中央經濟工作會議連續兩年不提房地產調控?更不提房價?這在舊常態下,有人對房價,一提房地產就是房價,中央政府就是恰恰說房地產調控,說房地產不提房價,這兩個老百姓,全世界最關心的問題,這不是疏忽,這說明黨中央的英明,這是表揚黨中央。因為真正按照三中全會提出來,讓市場在資源配置中發揮決定性作用,這一條在房地產市場中發揮作用瞭。

??那麼這個情況下我們看看整個房地產市場變化,那麼發展到今天應該說有一個階段性,為什麼我們現在會進入到一個白銀時代?而不是繼續在黃金時代,而就是人們常問的,為什麼現在進入新常態,這一點不用多回答瞭,因為我們人口紅利,我們的發展階段造成的。

第六屆地產中國2014紅榜發佈會顧雲昌演講

??我也查過美國的資料,美國過去同樣的年代當中,他們的M2增長速度就相當於CPI+GDP。而我們的M2和它的之間差瞭4到6個百分點,那麼到房價裡面去。所以沒有控制M2的源頭,一味打壓房價,就是得瞭一個器質性的問題讓病人吃止痛片,沒有什麼效果。

??為什麼北京的房地產價格,房價出現瞭同比的下降,環比下降,但是北京的土地價格去年達到多少?比今年漲瞭多少?4個億漲幅是最快的土地價格。這樣的土地制度,這樣的財稅體制,地方政府不得不靠土地吃飯,地方政府也必然靠漲地價來獲得更多的財政收入,來支持地方的投資和公共產品建設等等,這無可置疑。

??房地產市場變化到瞭政府的層面,政府的政策變味,那麼現在看來一個是市場化的趨向,一個就是長期化的趨向。房地產應該從建立長效機制著手,現在看長效機制已經開始建立,表現在三個方面。第一,金融方面。第二,土地方面。第三,稅收方面。那麼這些都知道,土地方面三個底線,金融方面93年文件當中我們光註意到瞭首套房的可以享受政策和變化,已經還清二套房的貸款變化,其實更深含義是提出瞭三個方面的融資渠道。一個叫MBS,一個叫銀行間的發債,第三就是瑞斯。

??土地方面三個底線,還有稅收方面推進房地產稅收的,房地產的立法。這方面我覺得正在開建,這就是今後房地產歸納起來一句話,不將是看政府臉色,也不將是隨著政策變化而變化,而是隨著整個市場化進程而變化,隨著長期的長效機制建立,使我們房地產市場從狂亂發展達到理性發展,這是恐怕這樣一種軌跡。

??第二就是新的發展空間,新的發展空間是什麼?就是優化發展空間,經濟發展的新空間。那麼提出瞭京津冀一體化和沿長江帶,這個就是新的發展空間。

??什麼意思呢?我看到的資料,剛才任志強講瞭很多關於金融問題,我也非常贊成,決定房地產市場冷熱的是金融政策,中國現在首付款30%,第二套房付款是50%到60%,平均下來多少。你知道美國首付款比例多少嗎?3%。因為有些人是零首付富的,大多數人可以通過政府的擔保,5%的首付,這樣金融支持,才有美國市場在次貸危機以後逐步復蘇。中國房地產松綁是松瞭,但是沒有完全松開,比如一線城市還沒有取消限購,在金融對房地產支持方面差很多很多。一個就是剛才我說的首付款比例問題,還有利率問題更關鍵。利率現在幾個城市有7折,沒有,8折也沒有,9折有一點點,這些事情我覺得通過金融改革來推動房地產市場。

??重點我想講對樓市新時代做一個回顧。那麼我們現在大傢都說,過去十年,有人說十五年是中國房地產的黃金時代,我記得在2012年的時候,2013年初,我當時認為中國房地產正在唱兩首歌,一首歌叫吻別,一個叫牽手,吻別房地產的黃金時代;牽手房地產的白銀時代。房地產不得不和黃金時代吻別瞭,這個時代過去瞭。我們回顧一下黃金時代,一個叫做在產業發展中是超級繁榮的,我曾經說中國房地產業的發展像火山一樣爆發,老百姓住房需求通過住房制度改革,世界絕無僅有的住房制度改革,中國體制全部改變,結果爆發出來火山一樣的需求,所以有人說這是超級繁榮。

??第三個層面簡單講講房地產的轉型問題,房地產要轉型,行業要轉型,產品要升級,轉型體現三個方面。第一個方面就是我們多元化,經營的多元化。第二就是融資的多元化。第三就是企業管理的集約化。這是充分體現房地產轉型的三個方面。

??產品升級方面,也是朝著三個方面。第一個方向是綠色化。第三個方向是差異化。第三個方向是服務化。中國房地產人已經充分認識到瞭,新型城鎮化要以人為本,房地產的發展也將從以物為本轉向以人為本。我們過去目標都盯在房子上面,盯在物業管理上面,現在開發商、管理者都已經開始轉變瞭,把目標不是定在房子上,是定在人上面,以人為本,真正考慮人的買房需求,入住以後的需求,如何滿足他的需求。

??從過去的物業管理轉向瞭社區服務,服務誰?不是服務房子,是服務人。未來中國,未來中國房地產業一定要遵循以人為本,以人為核心。那麼才是我們創新發展切換的一個動力。最後一句話,隻有全心全意為人民服務,人民幣才能夠真心實意為你服務。

??謝謝大傢!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-18/09345962391351579685429.shtml

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