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周俊生房地產市場正在重新成拉動經濟工具
11月18日，國傢統計局依慣例公佈10月份我國70個大中城市房價指數。數據顯示，70城市新建住宅價格指數環比下跌0.8%，這已經是這個數據今年第6個月下跌，但是10月份的數據比上個月有所收窄。這個數據出現以後，市場上圍繞著未來房價將如何走向，又出現瞭熱烈的爭論，看多者認為房價已經到谷底，而看空者則認為房市衰退格局已定，未來至少再下行8個月。
如何看待目前出現的房價下跌?面對這個問題，中國從中央到地方的各級政府可以說是五味雜陳。在前幾年被稱為“史上最猛”的房地產調控聲勢浩大地展開的時候，房價下跌成為政府追求的目標，但房價卻依然上漲，政府甚至被輿論指為“無能”。但是，當這個結果在今天真的出現的時候，政府的態度卻開始出現瞭變化。從今年上半年開始，一些地方的政府開始修改原來的調控政策，有的取消瞭限購，有的甚至出臺瞭在稅費方面的優惠政策，面對這種情況，中央政府的相關部門一改前幾年迅速叫停的嚴厲態度，未曾出聲。當這種動向剛剛出現的時候，我們對它的理解是因為中央正在大力推進政府職能改革，在房地產調控中出臺的限購政策是典型的政府幹預市場的做法，雖然在當時來看是不得已而為之，但畢竟不符合市場經濟的原則，因此，中央政府現在對一些城市取消限購不叫停，可以視為改革大勢之下的一種自然選擇。
在對最近幾個月來從地方到中央圍繞房地產政策出現的變化作出梳理以後，我們就可以發現，單純地爭論未來的房價會上漲還是下跌，基本上是沒有什麼意義的。按照以往出現的情況，政府如此重視房地產市場，房價哪有不漲之理?但是，經過幾年的調控，市場的基本面畢竟已經發生瞭很大的變化，政府“看得見的手”再有力量，在市場這個龐然大物面前也很難心想事成。因此，未來的房價更大的可能是處於膠著狀態，即使有所下跌，也不會很可觀，至於一些人經常鼓吹的“崩盤論”，就更是無稽之談。
“一行一會”作出這樣的政策調整顯然是有深厚的背景的，在隨後召開的一次國務院常務會議上，“鼓勵住房消費”成為促進消費的一個內容。盡管這句話淹沒在一大堆有關促消費的內容之中，但其民間二胎利率年息怎麼貸款比較會過件他的內容大多是已有政策的重復，唯有這句話引人註目。房地產市場終於回歸到瞭幾年前盛行的為政府所要求的經濟發展服務的軌道上，盡管從目前來看這一功能還沒有像前幾年那樣顯現，但政府正在采取措施，希望房地產市場能夠再度發揮這一功能，成為經濟穩增長的重要推動力量。
但是，事情顯然沒有這樣簡單，在隨後幾個月裡，這種政策的改變開始來自中央部門，其中最為重要的是央行和銀監會於國慶前夕對房貸政策作出瞭重大調整，與以往房貸利率嚴格限制在限購范圍內的剛性需求不同的是，此次出臺的房貸新政已經不再考慮購房者購買的是首套房還是二套房亦或N套房，隻要已經還清房貸，購房者就可以申請房貸，而商業銀行給出的利率優惠可以低至7折。盡管這種7折利率因實際上是要求商業銀行做虧本買賣而無法推行，但這是一個標志性事件，它表明中央有關房地產的政策已經回到瞭本輪調控之前。
“春江水暖鴨先知”，對於中央政府在房地產政策上的悄然變化，地方政府最為清楚，這已經直接影響到瞭土地交易市場。地方政府從房地產市場中得到的利益，最大一塊就是土地拍賣，有統計資料表明，截至11月18日，一線城市宅地出讓金歷史性地突破瞭3000億，單價也高達11892元每平米，環比2013年的7571元上漲57%。地方政府“土地財政”制度的利益在調控中根本沒有觸及，現在仍然鐵板一塊，對房價推高起到瞭決定性作用。這種狀況現在看不到改變的跡象，房價大幅度下行就不可能出現。而政策面上的這種改變，也已經被房地產商捕捉到，有報道稱，北京部分房地產企業最近召開內部會議，傳達“漲價令”，最快從下個月就開始做出價格調整。在其他一些熱點城市，優惠減少、價格上調的情況也已出現。對於這種情況，目前的政府雖然不會公開鼓勵，但已經不可能像前幾年那樣作出幹預。我們可以說這是政府開始尊重市場，但更重要的是政府已經不希望房價下跌瞭。
如果我們把分析房價的時間維度拉長，回到幾年前，就應該想到，當時政府的調控決心很大，措施也比較過硬，但房價為什麼仍然能夠上漲?不是當時的政府“無能”，而是當時的市場背景有利於房價上漲。一是當時的經濟增長還處於由投資所拉動的高速成長時期，二是當時為促進經濟增長而執行的從寬貨幣政策使房地產市場流動性充沛，因此房價很難打下來。但今天，這兩個條件已經不存在，經濟增速的持續下行使內地很多三四線城市的住房完全失去瞭投資價值，昔日房地產市場火熱時建造的大量商品房無人購買淪為“鬼城”，同時銀根收緊之下市場流動性緊缺，有限的購房力量不足以支撐起龐大的房地產市場，因此房價很難上升。
研判未來的房價走向，不能不提到剛剛發生的一個重要事件：11月21日，央行決定全面降低存貸款利率，這是兩年多以來央行第一次降息，它改變瞭原來中央政府一直堅持的“微刺激”政策。這表明，今年以來出現的經濟增速疲軟的走勢發展到年底，已經十分嚴峻，政府不得不以降息來向市場釋放放松銀根的信號。降息，當然是為瞭刺激實體經濟，讓企業得到資金支持，但不可避免的是，將有一部分流動性進入房地產市場，從而有助於穩定房價。值得註意的是，此次降息事實上開啟瞭修改貨幣政策執行方向的“時間窗口”，這在下月即將召開的中央經濟工作會議上可能會有確定，如果未來央行進一步推出降低銀行存款準備金率的措施(這應該是一個大概率事件)，那麼，未來的房價重拾上升通道，就基本上沒有什麼懸念瞭。
經濟增速下行，是目前政府面對的最大壓力。盡管中國經濟已經進入“新常態”，但政府仍然要求以一定的經濟增長來保證就業，保證社會穩定，但讓政府苦惱的是，在經濟轉型已經成定局之後，短期內難以建立起新的經濟引擎。形勢比人強，在這種壓力之下，房地產市場必然重新成為政府拉動經濟的選擇工具，盡管使用起來不是像前幾年那樣得心應手。可以預料的是，如果未來的房價繼續下行，甚至像一些人說的還要再下行8個月，那麼，更強烈的刺激政策一定會出臺。房地產市場曾經被作為拉動經濟的一個龍頭產業，如果任由其下跌，它就會成為推動經濟下行的一個“倒龍頭”，對於這種情況，政府是斷斷不可能讓它出現的。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/08095942076330941409778.shtml
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