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佛山樓市2014四大關鍵詞
??對於佛山樓市來說,2014年是不同尋常的一年。這一年,“限購令”解除,“限貸令”松綁,“公積金”放寬,央行降息,諸多利好政策提振市場,佛山樓市整體成交金額創下歷史新高;與此同時,土地市場卻反應滯緩,不溫不火,房企拿地謹慎,房企轉型擺上議程。這一年,住宅市場迎來“白銀時代”,商業地產高歌猛進但隱憂難掩。
??關鍵詞1 成交
??成交額創新高,面積或全省稱冠
??12月5日,佛山市住建局公佈瞭11月佛山樓市“成績單”,11月佛山成交面積為113.82萬㎡,環比上漲0.83%;成交均價為8339.88元/㎡,環比上漲1.87%。
??今年1-11月份佛山五區成交面積達到879.85萬㎡,前11個月的成交水平超過限購以來歷年成交水平,甚至僅次於2009年同期884.62萬㎡的數字,達到歷史成交面積第二高峰。不僅如此,廣州前11個月成交面積為726萬㎡,預計佛山很可能繼2009年之後再次奪得廣東省新房銷售冠軍。此外,2013年佛山新建住宅總成交金額為666.5億元。這意味著,佛山前11個月就已經比去年全年多瞭78億元。
??記者點評:仔細觀察可見,8月限購放松是成交轉折點,2014年1-7月平均成交套數為5698.57套,8-11月則每月成交9459套、9889套、10469套、10295套,大幅超過8月前;成交面積更是在限購松綁後每月均超百萬㎡。業內人士認為,2014年下半年多項政策推動佛山住宅成交,包括8月初的限購放松,9月底的貸款政策門檻降低,11月央行降息等,使得部分市民重新具備購房資格,進一步促進外地人與改善型需求在佛山置業。此外,2014年部分區域樓盤降價銷售,刺激瞭購房者的出手欲望。
??關鍵詞2 房企
??保利中海萬科三大房企蟬聯三甲
??近日,由某指數研究院發佈的《2014年佛山房地產企業年度銷售額TOP10排行榜》新鮮出爐。保利華南、中海(佛山)、萬科(佛山)分別以150億、90億、63億元的銷售額穩居佛山三甲。這也是繼2009年以來,三大房企第六次榮登佛山市場“三甲”寶座。碧桂園“全民營銷”升級,地區業績達35億元;萬達集團以28億元業績躋身TOP10排行榜。五大千億房企的銷售總額占據TOP10成交總額的近八成。
??此外,2014年,碧桂園、雅居樂、時代、萬達、美的、長信等品牌房企在佛山市場的銷售額均成功突破20億元。
??記者點評:萬科總裁鬱亮曾說,2014年,樓市步入“白銀時代”。在白銀時代,轉型成為房地產行業的首要課題。諸多大型房企規模達到瞭一定程度,利潤卻下降,因而從2014年起,各大房企都不約而同地醞釀改革,尤以萬科最為明顯,多方探路,提出向城市配套商轉型、“合夥人制度”等。佛山中海由原來的 “中海地產佛山有限公司”一傢公司拆分成營銷、工程等三傢分公司,專業化更突出。保利華南公司則號稱從房地產開發商轉型升級為生活模式平臺商。
??關鍵詞3 土地
??市場不溫不火,房企拿地更謹慎
??今年以來佛山土地市場較為平淡。春節後土地市場即冷清,供應減少,地價回落,“金九銀十”旺季也沒出現激烈的圈地盛況,11月更遭遇多幅地塊流拍。而11月三水雲東海地塊最終由萬達底價競得,三山新城商住地被保利地產以底價拿下,才給土地市場增加瞭一抹亮色。
??記者點評:去年佛山土地成交額全國排名第八,土地出讓金占財政收入43%,今年開年後佛山土地市場一直不溫不火,房地產滯銷,開發商拿地頗為謹慎。相關數據顯示,今年前11個月,佛山商住用地出讓面積為423萬㎡,也就是說,即使12月佛山擬出讓的土地全部賣出去,今年商住用地的出讓面積,仍低於2008年-2013年的任何一年,賣地量為7年來最少。
??關鍵詞4 商業地產
??有開業的有撤場的,井噴之下難掩隱憂
??一邊是商業綜合體遍地開花,一邊是品牌商業黯然撤場,禪桂商圈競爭白熱化。今年可謂是佛山商業地產變化最大的一年。
??今年8月,南海萬達廣場的開業成為全城熱點話題至今未斷;國慶期間南海萬科廣場的啟幕亦令全城沸騰,開業首日,客流量便達20.9萬人次。一時間,桂瀾路上“兩萬”爭霸風頭無兩。未來桂瀾路上還將有中海環宇城加入爭奪戰,再加上今年已有南海怡豐城、鵬瑞利廣場、佛山鉑頓城商場亮相,商業競爭可謂十分慘烈。據佛山市房協統計,禪城、桂城、佛山新城在營、新建、待建的商業中心共達58個,將提供約477萬㎡的零售商業體量。
??商業地產井噴之下難掩隱憂。今年5月,主打社區購物型百貨的新光百貨低調地宣告結業。12月中旬,廣州友誼商店佛山店停業的消息更是猶如一枚重磅炸彈在業內傳開。12月26日,消費者看到友誼商店已經正式“關門”。佛山友誼對媒體表示,廣州友誼佛山店並非撤場,而是將進行停業整頓。也就是說,在佛山主打高端消費市場,開業三年的友誼,從12月26日起暫停營運。此外,多個一度風光無限的“老場子”也不得不轉型謀生存。
??記者點評:經歷上一輪樓市調控後,商業地產成為部分房企轉型的避風港。一時間,商業綜合體不斷湧現,面臨商業同質化嚴重的問題以及電商的沖擊。在此情形之下,佛山商業“大洗牌”時代宣告來臨。但是隨著城市化進程加速,新一輪城鎮化又將給商業地產帶來新的機遇,商業總體需求還是很大的。消費者需求的差異化是客觀存在的,所以商業地產為瞭滿足日趨多樣化的消費需求,還有非常大的發展空間。商業轉型不僅是品牌和業態的調整,也是對商場管理者的考驗。
??政策盤點
??單獨二孩放開
??時間:3月27日
??廣東省人大常委會3月27日表決通過瞭《廣東省人民代表大會常務委員會關於修改〈廣東省人口與計劃生育條例〉的決定》,將原有的”雙獨二孩“條款修改為”單獨二孩“,隨後對該決定進行瞭公佈。
??點評:政策催生更多三房和四房的剛需住宅需求,改善型產品變得更加熱銷,刺激瞭房企加大對新剛需戶型產品的研發和開發。
??公積金貸款上限調高
??時間:4月8日
??4月,佛山市住房公積金管理中心網站發佈《關於調整我市住房公積金貸款最高額度的通告》,決定把佛山市公積金個人貸款最高額度調整至36萬元,比起原來的30萬提高瞭6萬元,該規定自今年6月1日起執行。
??點評:公積金貸款上限調高6萬元,意味著一對夫妻都用公積金貸款買房,最高貸款額度可升至72萬元,幾乎可以用公積金貸款在禪城、桂城買一套90㎡的小三房。
??“N+1”房或成絕唱
??時間:7月1日
??由住建部發佈的《建築工程建築面積計算規范》於2014年7月1日開始正式實施,2005年實施的原《建築工程建築面積計算規范》同時廢止。新規對開發商“送面積”習慣用的“送陽臺”、“送設備平臺”、“送飄窗”、“送半地下室”等招數都有瞭更嚴格的規范。
??點評:業內人士認為,新規規范瞭建築產品面積計算方式,將促進市場公平,表面上看購房者似乎吃虧瞭,但最終會讓買賣雙方都受益。未來開發商慣用的“陽臺改臥室”、“買房送地下室”等促銷手段將成為歷史,當下流行的“N+1”也或將成為絕唱。
??放松限購
??時間:8月6日
??佛山五區8月7日放松限購,憑本地身份證可購買2套房、外地身份證可購買1套,但消息隻是口頭傳達,沒有書面通知。
??點評:“松限”政策釋放瞭一部分剛需購買力,最大的受益者則是廣佛交界板塊。松限以後,對外地客戶解除瞭“一年社保”的限制,廣佛交界項目銷售一片紅火,也緩解瞭佛山樓市因為之前的降價以及購房者觀望而陷入的低潮。
??松綁貸款
??時間:9銀行房貸二胎利率貸款全省皆可處理月30日
??央行、銀監會9月30日發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,要求積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
??點評:本次“松貸”政策主要為調整首套房的認定標準,對改善型買傢影響較大,但對於佛山市場來說,剛需購買群體仍然是主力。
??央行降息
??時間:11月21日
??央行宣佈,自2014年11月22日起,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化的改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;調整後,五年期以上貸款基準利率降為6.15%,較此前利率銀行融資下降0.4個百分點,相當於此前利率打瞭9.4折。
??點評:降息短期內能提振市場信心,但不會改變房地產市場的基本面。對一般“房奴”來說,一年能省下2500-3500元,雖屬杯水車薪,但總比沒有好。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-29/06335955098009057674092.shtml
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