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是供應過剩 而非房地產泡沫
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去年以來，關於房地產泡沫的討論趨升級且復雜化。尤其是2011年下半年開始，鄂爾多斯和溫州房價大跌，讓看空派找到瞭渴盼已久的"鐵證"。貴陽、海南、常州、營口、鄭東新區等全國多個地區，都被認為存在嚴重的房地產泡沫。
持續不斷的看空聲音，積聚在一起，形成瞭一股非常強大的輿論力量，極大地影響、改變民眾、企業、政府等對房地產市場形勢與房價性質的判斷。這些影響到底有幾分屬於正面、幾分屬於負面，尚難精確評定。什麼是房地產泡沫？高空置率是否等同於房價泡沫？貴陽這種大盤紮堆、供應量較大的城市，是否一定會導致房價崩盤？這些名詞的概念、內涵、性質等都沒能厘清，大傢的思想與觀點，就這麼在一口大鍋中被亂燉著。
首先，關於泡沫的概念。國際上比較權威的定義，是經濟學傢金德爾伯格1978年曾為一本經濟學辭典中的"泡沫"詞條做如此界定："泡沫可以不嚴格地定義為，一種或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上升。初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其中資產的使用或其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。"
這就意味著，泡沫生成，需要具備兩個條件。一個條件是，隻發生在資產品領域，與消費品無關。原因也簡單，消費品市場中不可能出現大規模的投機行為，比如，在某些年份豬肉價格狂漲的過程中，也沒什麼投機收購豬用以囤積。另一個條件是，投資投機性需求持續增加，甚至出現瘋狂狀況。最終形成泡沫，其表現是，經過持續的大漲後，價格遠超較長時期內的平均水平，或者說常態水平。
因此，房地產泡沫的形成，需要具備兩個必要條件：一是房價連續大漲；二是投資投機性購房需求旺盛，或者說所占比例較高(比如超過50%)。前者，大傢容易理解，後者略有費解。主要是因為，有某些特殊時點，自住性需求也可能大幅推高房價，而這類需求本質是合理需求，光靠他們難以產生泡沫。所以，一定要加上投資投機需求的積極、甚至狂熱入市，才可能形成泡沫。這類需求屬"非理性"需求，在房價高漲時容易如潮水般撲來，但當預期改變、房價下跌時又如潮水般退去，從而加速房價下跌。
對照這兩個必要條件，會發現鄂爾多斯和溫州都符合。2011年之前的幾年內，這兩個地區房價上漲幾倍，投資投機需求非常旺盛，占比明顯超過50%。2011年初，鄂爾多斯很多樓盤單價超每平米2萬元。而溫州房價更高，市區均價與杭州差不多，位列全國前幾名，最貴樓盤單價曾一度高達10萬元左右。2011年，兩地房價持續下跌，領跌全國，泡沫破滅。另外，1992-1994年海南的房價泡沫及崩盤，也符合這兩個條件。
另一個概念是開發過度，或供應過剩和高空置率，三個說法相近。開發過度、供應過剩，是指大規模的在建或已經竣工的房屋，無法售出或租出，房屋市場存在嚴重的供大於求情況，並使開發商的經營活動受到明顯負面影響，或者已出現開發商破產、老板跑路、樓盤停工，甚至樓盤爛尾等現象。
房地產泡沫與供應過剩之間，存在密切聯系。在房價泡沫形成階段，市場銷售火爆，價格大漲，這使開發商熱情高漲，擴大開發規模，擴張經營。但當泡沫破滅後，市場一落千丈，成交萎縮，房價下跌，甚至是暴跌。由於房產開發周期較長，從購地到賣房，一般需要1-2年時間，近幾年部分項目已縮短至半年至一年。泡沫破滅時，還有很多項目沒有達到賣房條件，這些樓盤就成為滯銷品，也是房價泡沫破滅後的犧牲品，從而出現供應過剩的局面。從房地產泡沫與供應過剩關系的主動性上分析，主要是前者影響後者。
房價泡沫與供應過剩之間的區別，是顯而易見的。泡沫主要特征在於房價大漲。而供應過剩卻並不意味著房價大漲，或曾大漲過，所以也就不一定存在房價泡沫。這在現階段的中國尤其明顯。比如，廣大中西部地區以及三四線城市，近幾年房價漲幅並不大，不存在泡沫，但在這些地區土地不稀缺。在地方政府追求政績、財政收入的利益驅動下，導致土地大量供應。同時，規劃瞭很多新城新區，利用行政權力大量從農民手中廉價征地，轉手高價賣地給開發商二胎房貸利率年息，房地產開發規模過大，形成瞭明顯的供大於求甚至過剩的情況。社會上爭議較多的貴陽，超級大盤較多，屬於供大於求(但尚難定性為過剩)，房價水平隻有每平米5000元，低於東部很多三四線城市，何來泡沫？
房地產泡沫的結局，可分為兩種：一種是泡沫比較大，隻能任其破滅，歷史上日本、中國香港、美國、中國臺灣、西班牙、愛爾蘭等皆出現過。在主要城市中，房價累計下跌幅度，一般會超過三成，下跌和盤整時間，一般會超過三年；另一種是泡沫較小，如果政府政策得當，不會破滅，通過幾年的房價波動、陰跌，就能完成調整。如果政策沒什麼作為，則也會出現房價明顯下跌。房價泡沫及破滅，會對經濟與金融形成負面影響。
商品房供應量略大於需求量，這是比較適宜的狀態。供應過剩，則是供應明顯大於需求，一方面會抑制房價上漲，另一方面也會導致社會資金沉淀和社會資源浪費，甚至部分區域如新城地區形成大量房屋空置，變成空城和"鬼城"，業主、企業、銀行、政府都會受到利益損失。當然，房地產泡沫的負面影響，遠超供應過剩。況且，有些情況下，供應過剩也是泡沫破滅的結果之一。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-30/08192436912.shtml
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